Comment choisir sa localisation avec Geometric Site Selection

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  • Par Nicolas Delffon, le 21 décembre 2020

    Un mot sur la naissance du projet de site selection pour Le Toledo

    Forts de leurs pains et pâtisseries aujourd’hui réputés au sein de la métropole, la boulangerie Le Toledo souhaita s’exporter hors de son Plateau Mont-Royal natal pour conquérir le palais d’une plus large portion des montréalais. Sensibles à une approche data-driven, les propriétaires de Le Toledo se sont orientés vers l’intelligence géographique pour appuyer les études de marchés et le développement des affaires, notamment dans le but de trouver les localisations optimales pour l’implantation de leurs futures boulangeries.

    Après un appel d’offre sur les réseaux sociaux, Le Toledo a choisi Anagraph pour la création de son outil de site sélection. Celui-ci devait permettre une automatisation des processus d’études de marchés et d’analyse spatiale avec pour objectif d’éviter de multiplier les temporalité longues attachées à ce type de recherches.

    Optimiser la prospection d’immobilier commercial en quelques secondes

    L’outil développé par Anagraph offre la possibilité de calculer à la volée les localisations optimales des futurs lieux d’affaires du client sur une carte web en fonction de critères prédéfinis. Traditionnellement, ce genre d’étude part de l’opportunité commerciale, soit des locaux disponibles, sur lesquels seront faites les analyses de marchés adresse par adresse. Ce genre de processus peuvent se révéler onéreux et particulièrement chronophage.

    Ce qu’Anagraph propose, c’est de retourner la démarche en offrant la possibilité d’analyser finement tout un territoire en quelques clics, pour orienter directement la prospection d’immobilier commercial vers les meilleures zones possible, en fonction des critères du client. L’analyse ainsi faite, il ne restera simplement qu’à vérifier la disponibilité de locaux dans la zone d’intérêt.

    Notre technologie basée sur PostGIS, le format de tuile vectorielle MVT , la librairie Mapbox GL JS ainsi que le serveur de tuile d’Anagraph (voir ici pour plus de détail sur les cartes web) permet de garantir fluidité et rapidité d’exécution dans les processus de calcul ainsi que d’afficher en temps réel le résultat de l’analyse dans une interface agréable et performante.

    L’analyse multicritère pour un résultat en temps réel et ajustable au cas par cas

    Le concept de l’application s’apparente aux méthodes d’analyse multicritère, à l’instar du processus hiérarchique d’analyse (ou analytic hierarchy process (AHP)), qui permet d’aborder des prises de décision complexes en attribuant des scores ou poids d’importances aux différents paramètres de l’équation, afin d’arriver à un résultat le plus à même des objectifs. Différentes sources d’information géospatiales ont été injectées afin de rendre l’analyse possible : des données clients, d’autres de Statistique Canada, ainsi que des données ouvertes de la ville de Montréal et de la province du Québec. Il est également tout à fait possible d’intégrer toute donnée propriétaire pouvant être utiles à l’analyse.

    L’outil permet ainsi de jouer avec trois critères principaux, soit la compétition, l’attractivité et l’audience. Dans le cas du projet avec Le Tolédo, la compétition est générée par la localisation des boulangeries auxquelles un score a été attribué en fonction de l’enseigne. Par exemple, un compétiteur plus sérieux aura un score plus haut dans la mesure où il pourra potentiellement drainer la future clientèle.

    L’audience est quant à elle calculée grâce à des données sociodémographiques. Dans le cadre de cette étude, les densités de population seront principalement utilisées. L’analyse peut cela dit être aisément affinée sur commande grâce au stock d’Anagraph, offrant la possibilité d’ajouter revenus, tranches d’âges, etc.

    Ensuite, l’attractivité est définie par une modélisation du trafic. Le trafic piéton est simulé à partir de la densité de certaines infrastructures caractéristiques comme les écoles, pharmacies, épiceries et autres lieux connus pour générer de l’achalandage.

    À cela s’ajoute l’accessibilité sur la base des transports en commun. Des isochrones, soit des lignes d’égale distance-temps, ont été calculés à partir des stations de métro. Il est de ce fait possible de connaître par exemple tous les espaces situés à dix minutes d’une station, en fonction de la distance chemin parcourue le long des rues.

    Une fois tous les paramètres de l’analyse bien définis, nous obtenons un score de localisation en fonction d’indices calculés grâces aux trois groupes de variables décrits précédemment, soit le nombre et type de compétiteurs, de population, et de flux dans un rayon de calcul. Le score final (de 0 à 1) sera affiché sous forme de cellules hexagonales en nid d’abeille, avec en rouge les zones les plus incongrues (proche de 0) et en bleu les zones optimales (de 0,9 à 1).

    Et puisque chaque situation peut être différente, le client a aussi la possibilité d’affiner le score en donnant plus ou moins de poids à chaque critère (-3 à 3), comme le veulent les fondements théoriques de l’AHP. Par exemple, nous pouvons voir dans l’image ci-dessous le résultat d’une modification du poids de la compétition. À gauche, un poids de 3 est attribué à ce critère, ce qui signifie que l’on veut absolument être proche des concurrents. Inversement, à droite un poids de -3 est attribué à la concurrence, ce qui signifie que la présence d’autres boulangeries est absolument répulsive.

    Pour conclure

    Ce projet, initialement réalisé pour Le Tolédo, propose une approche innovante et flexible, permettant de déterminer instantanément les meilleures localisations à l’échelle d’un territoire, au sein d’une interface fluide et agréable. La méthode traditionnelle était de partir des opportunités disponibles, et de multiplier l’analyse adresse par adresse. Désormais, nous pouvons effectuer l’analyse pour l’ensemble du territoire pour affiner la recherche d’opportunités, et de vérifier si celles-ci correspondent à une zone optimale directement dans l’outil grâce à notre barre de recherche d’adresse intégrée.

    Un tel outil pourra accompagner de manière éclairée le développement des affaires de tout commerçant voulant développer de nouvelles succursales, mais aussi venir appuyer les organismes de consultation et d’aide à l’entreprenariat, à l’instar des sociétés de développement économique (SDC). Au besoin, des licences seront disponibles et pourront être accessible dans votre boîte à outil, au service de vos clients !